Экcперт рассказал, будут ли расти ставки аренды офисов

Важно Общество
Бизнес-центр Rum-Global в Минске. Фото: belmir.by

Сейчас в отношении аренды офисов можно услышать прямо противоположные мнения. Первое: офисов слишком много и поэтому предпосылок для роста ставок нет. Второе: найти подходящий офис все труднее и поэтому потенциал роста у ставок большой.

В агентстве недвижимости «Твоя столица» решили разобраться, какова же реальная ситуация на рынке офисной недвижимости Минска и расставить все точки на офисным «i».

Многие ассоциируют рынок офисной недвижимости исключительно с объемными бизнес-центрами. Но значительная часть офисных помещений располагается в объектах иного назначения – например, в жилых многоквартирных домах, торговых, складских и так далее. В последние годы под офисы стали перепрофилировать даже коттеджи.

Но самая многочисленная группа офисных помещений все же располагается в бизнес-центрах, поэтому с них и начнем.

Бизнес-центры

Согласно классификации, разработанной группой компаний «Твоя столица» для Минска в 2016-м, под бизнес-центром понимается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию с 1996-го, офисная площадь которого составляет более 3000 кв. м.

На начало февраля 2018-го в Минске насчитывалось 127 бизнес-центров совокупной офисной площадью 964 тыс. кв. м. Для сравнения, совокупная офисная площадь бизнес-центров Киева составляет около 1,7+ млн. кв. м., Варшавы – 3,0+ млн. кв. м.

– Несмотря на достаточно большое количество бизнес-центров, доступные для аренды офисы есть не в каждом из них. Так, в феврале 2019-го офисы в аренду предлагались только в половине из них, – рассказывает руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Руслан Орлов. – То есть, вероятность того, что вы сможете найти свободный для аренды офис в первом попавшемся или просто понравившемся вам бизнес-центре, составляет 50 процентов.

Но одно дело найти свободный офис, а другое – чтобы он подошел по площади, поскольку совокупная площадь доступных для аренды офисов по сравнению с совокупной офисной площадью всех бизнес-центров составляет всего лишь 4 процента (порядка 37 тыс. кв. м.). По европейским понятиям, подобные показатели свидетельствуют о явном дефиците.

– Действительно, в настоящее время на рынке ощущается некоторый дефицит, но только в отношении офисов площадью порядка 500 и более кв. м., – поясняет Руслан Орлов. – В то время как выбор помещений площадью до 200 кв. м. – широкий и проблем с выбором нет.

По мнению представителя «Твоей столицы», подобная ситуация является следствием уменьшения объемов ввода новых бизнес-центров.

– За последние пять лет ежегодный объем ввода новых бизнес-центров изменялся от максимальных 175 тысяч офисных кв. м. (18 бизнес-центров) в 2014-м до минимальных 20 тысяч (4 бизнес-центра) в 2017-м. За прошедший 2018-й ввели 6 бизнес-центров совокупной офисной площадью 33 тыс. кв. м. С учетом малого ввода в 2017-м и ежегодного поглощения офисных площадей арендаторам на уровне 50 тыс. кв. м. получаем в результате нехватку офисов.

При стабильной экономической ситуации в стране оптимальным объемом новых площадей, выходящих ежегодно на рынок, можно считать уровень около 40 тыс. кв. м. В этом случае у арендаторов появляется выбор больших площадей, а имеющиеся небольшие площади в существующих бизнес-центрах удовлетворяют потребности спроса в небольших помещениях.

При этом всегда будет оставаться переходящий остаток новых площадей на следующий год, что позволит поддерживать баланс спроса и предложения и удерживать ставки примерно на одном уровне.

Средние ставки предложения аренды в бизнес-центрах за 2018-й выросли в зависимости от класса качества на 7-22 процента, что в денежном выражении равнозначно 0,6-2,8 EUR/кв. м. с НДС.

Встроенные офисные помещения

Офисные помещения можно найти не только в бизнес-центрах, но и, например, на первых и последних этажах жилых домов.

– Практика использования встроенных нежилых помещений складывается так, что помещения на первых этажах зданий, выходящие на прохожую часть улицы, в абсолютном большинстве используются в качестве торговых помещений (оказания услуг), – поясняет Руслан Орлов. – В то время как помещения на втором и более высоких этажах идут под офисы. Но есть и помещения на первых этажах, в которых вход со двора – в части случаев они используются для небольших офисов, в том числе и клиентских.

Также офисные площади можно встретить над паркингами, торговыми центрами и так далее. По своему качеству они зачастую не отличаются от площадей бизнес-центров, но из-за своеобразного размещения подойдут не каждой компании.

Ежемесячно в аренду предлагается около 300 встроенных офисных помещений, чья совокупная площадь в зависимости от месяца может доходить до 50 тыс. кв. м.

– Преобладающая часть помещений (около 70 процентов) имеет площадь до 100 кв. м., в то время как офисов площадью 300+ кв. м. всего лишь около 12 процентов. Поэтому и в этом сегменте офисов можно говорить о сложностях поиска больших офисов.

По словам представителя «Твоей столицы», в отличие от офисов в бизнес-центрах арендные ставки на встроенные помещения имеют меньший диапазон и колеблются в среднем на уровне 8-10 EUR/кв. м. с НДС (если объект располагается ближе к МКАД и/или на 2 линии застройки), и 12-13 EUR/кв. м. с НДС (при расположении в центре города и/или на главных магистралях).

Чего ждать до конца года?

– Объективных предпосылок к ощутимому росту ставок аренды до конца года мы не видим. Впрочем, как и к их снижению. Но это при условии сохранения текущей экономической ситуации, и в частности, обменных курсов валют.

Существующий дефицит больших площадей в сегменте бизнес-центров в течение первого полугодия 2019-го снизится, поскольку будут появляться новые бизнес-центры. Только за последний месяц рынок получил около 10 тысяч новых офисных кв. м., а до конца года ожидается ввод еще 40 тысяч. Поэтому градус дефицита постепенно уменьшается.

Не исключено, что в классе «В+» до конца года ставки предложения аренды поднимутся на 5-7 процентов, но ставки по реальным сделкам скорее всего останутся на том же уровне. Будет увеличиваться лишь скидка, предоставляемая при заключении договора аренды.

Что касается встроенных помещений, то здесь также нет условий для роста ставок: выбор широкий, а большие площади в этом сегменте не столь востребованы. Поэтому на рост ставок рассчитывать не стоит.